资产回报率变低的原因？
净资产收益率简称ROE，杜邦分析法告诉我们， ROE=营业净利率*总资产周转率*权益乘数，那么“地产黑铁时代”ROE下滑就是这三个因素出现了同比例下滑所致。
首先，营业净利率下行是行业集中度提升的必然结果。对于钢铁、水泥等传统工业属性的制造业，高集中度能够带来高定价权和高盈利能力。而对于广告、互联网平台这种典型的规模经济行业，高集中度能够大幅降低单位成本，同样也能够带来高盈利能力。但是房地产行业与上面两大类行业都有偏差，既存在定价竞争，也很难做到低成本，更像是处于这两种模式之间的混合体。
因此，随着行业集中度的提升，房地产企业既要不断降价又要多拿地补库存，无法通过规模经济提升盈利能力。例如，2021年上半年TOP30销售市占率达到36%，达到有史以来最好水平，但是典型房企归母净利润率却下降接近一个百分点。
其次，高周转模式的“失速”。在过去，规模是房企的核心诉求，高杠杆、高负债和高增长被形象的称为“三高模式”，行业高杠杆和高负债让高周转具有财务上的可操作性，而高周转又进一步助推了高杠杆和高负债。
2020年8月，“三道红线”政策正式出台，房企债务扩张踩下“急刹车”，高周转模式失去了扩张的基础，不得不转舵“低速航行”。同时，随着集中供地全面落地，“高预估”模式面临冲击，以往资金充裕的房企可以采用“高预估”拿地。2021年推行两轮集中供地后，房企更倾向于“以销定投”，这种模式会增加拿地与开工时间差，导致拿地到资金回笼的时间周期拉长。2021年土地购置费与土地成交价款之间的缺口达到了峰值，显示当年新进入土地已动工的部分很少。
第三，杠杆率下降拖累权益乘数。2016年之前，杠杆率上升是ROE提高的助力，而2016年之后，杠杆率继续攀升成为抑制ROE最大的“元凶”。2016年，ROE达到了峰值20.3%，此后持续下降至2021年的10.8%。
“三道红线”政策实施以来，房企资产负债率、净负债率和现金短债比均出现了不同程度的下降，行业进入“降杠杆”周期。2020年和2021年平均融资成本上升的速度也在逐年加大，分别上升了0.31pct和0.54pct，利息支出大幅增加，财务杠杆成为侵蚀ROE最大的“蛀虫”。