北京多地块地王?

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先说结论,这些地王只能叫伪地王。 因为没有实际成交,所以只讨论假设性的价格。 根据新闻报道,这几个伪地王的溢价率都接近120%,这么夸张的溢价率只能源于极高的报价。 但实际上,北京目前的土拍制度并没有允许如此高的报价——报价最高者得,但同时需要报建总价(楼面价*建筑面积),这个价格如果高于政府限定的底价,那么这笔交易就算作流拍处理,政府以底价收回土地。 显然,高溢价和高报价都是不存在的,因为如果有人出价高达楼面价的3倍,那最后肯定有人报建总价低于政府底价,这样土地就交易成功了,何来流拍一说呢。 所以这些所谓的地王只能是理论上的极限地价,也就是开发商在有限报价区间内所能出的最高价。

为什么是极限地价而不是实际地价呢,因为目前的土拍制度下,开发商为了降低自己的风险,往往会采用高报价低溢价的策略,这样即使最后未成功竞得土地,损失也不会很大,而获得土地的开发商最终建成出售的住宅产品价差也会相对较小。 以海淀幸福里为例,这宗地共吸引了50余家房企参加,竞价60余次,可见竞争之激烈。 最后该宗地因限价,竞自持面积达到4.8万㎡,换算成房价就是近9亿元。 而同期土拍的京投发展地块甚至出现了零溢价,被质疑是不是因为有了幸福里这个“地王”,所以京投发展的这块地就不想了。 我曾经分析过幸福里的地价: 如果把地价分成成本地价和利润地价的话,那么目前北京新建商品房的平均利润率在3%左右,考虑到现房销售的因素,实际可能还略高的。所以7万平方米的自持租赁住房,按3%的利润率计算,价值2100万元。 这块地的实际地价应该是11亿加上2100万的自持租赁房成本。 但是这块地被限制条件很多,比如限均价、限户型、限装修标准……这些条件的限制使最终的实际成交价无法确定,因而也无法知道真实的地价水平。但是既然都有11亿的报价了,估计最终成交价格应该会比这个数要高一些吧。

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