别墅怎么用来营销？
别墅营销，要具体项目具体分析。 先分析一下这个项目的客户群，这个项目是独栋别墅，那么客户的群体就可以定位在高端客户群体上。
接着分析这一类人群的特点，这一类人大多已经拥有了一套或者多套住宅，手里有充足的购房资金，而且这一类人不着急买房，属于消费意愿较强但购房行为周期长的客户。而且这类客户一般选择一出手就是大面积户型的住宅，对于位置、配套的要求较高且比较看重居住环境，同时这一部分人也拥有一定的社会资源和渠道，所以营销的手法应该偏向异业合作和圈层营销。
最后分析项目自身的情况，这个项目的优势在于景观还是地段或者是周边设施？项目的短板是什么？是否会影响后期交付使用？能否通过一些手段来缩短建设工期或者通过一些方法来降低劣势对销量的影响？如果这些问题都能够解决，那项目就有很大的潜力可挖。
首先，从项目本身来说，别墅属于低密住宅，在现在的市场上是比较稀缺的。尤其是一手别墅，因为现在很多城市都限制了新别墅用地的供应甚至是停止供货，像深圳今年就取消了一批别墅项目的批文。所以从项目本身来说，只要问题不是太大，是有比较大的升值潜力的。
其次，从客户来说，高端客户群体往往具有较高的消费能力并且愿意为高品质的产品付款。只要产品的品质能够得以保证，后期的服务也能够跟上去，那么这个产品是能够吸引到此类客户的。 最后，从市场来说，目前一手别墅市场上的货源量不足，而二手房别墅又受到限墅令的影响，供给量也十分有限。也就是说，目前市场上的别墅供需比很低，这也在一定程度上推动了别墅房价的上涨。
当然，在具体的操作过程当中，可能遇到的阻碍会很多。比如项目旁边的地块有可能规划成公园，导致项目无法建设；比如说项目周边的市政规划道路，由于资金到位等原因迟迟无法动工，造成项目出行不便等等。在遇到这些问题时，我们要尽量想办法去解决，而不是坐视不管，任其影响项目销售。
总之，任何一个项目都有其独特之处，需要开发商用心去了解，然后找到与之相匹配的营销手法。
众所周知，别墅在建筑产品中档次高，价值大。因此，别墅的营销要非常具有说服力，让买别墅的客户充分认识到物有所值。对于追求个性化的客户来说，仅仅只是介绍产品和价值是不够的，而必须在营销创意方面加以努力。因为对于别墅的购买者来说，购买的是与众不同的生活。以下是几个在别墅项目的营销中具有针对性的创意点建议。
1、展示与众不同的生活
从本质上来讲，人们购买别墅，实际上就是追求一种与众不同的生活方式。因此在别墅的销售展示中，要充分展示与众不同的生活。这种展示可通过各种生活情境的模拟来实现。例如，草坪上摆放的桌椅模拟家庭聚会的情境、车库中停放着跑车(可以采用仿真模型车)模拟尊贵的情境、儿童游乐区模拟其子女游戏的环境……总之，通过这种全方位的展示，激发客户的购买欲望。
2、量身打造的尊崇待遇
人们对别墅的购买决策是需要一个长期考察过程。为了强化客户的购买欲望，应给予一些量身打造、尊崇的待遇。例如，可邀请客户到公司设计部、工程部等与产品建造关系最密切的部门进行“考察”、“监督产品建造”等。另外，还可安排一些特别的活动，增强客户的参与感。
3、为孩子营造快乐的环境
孩子的满意对促成家庭购房非常重要。因此，在别墅项目周围配置一些儿童活动设施，例如设置动物王国、故事王国、手工天地等，并安排一些有趣而且易于操作的游戏。这样可使孩子在快乐的游玩中，不断强化对家的良好向往，对促成家庭购房起到非常积极的作用。
4、与国际流行接轨
近年来，一些国际流行的元素，例如高尔夫、马术等在国内得到了广泛的推广，在大城市也有了较大的发展。因此，可以在项目中引入相应的元素。例如高尔夫练习场、儿童马场等。这样既丰富了项目的功能，又在营销中获得了与众不同的特色。
5、让客户得到物超所值的享受
为了使所购房产升值，许多客户在购房时都要问及小区将配置什么硬件。因此对于别墅项目来说，可以在配置上具有超前性和国际性。例如配置智能化系统、会所配置桌球室、室内游泳池等。这样，就能使客户从配置方面得到物超所值的享受，有利于其做出购买决策。
