北京多地块地王？
先说结论，这些地王只能叫伪地王。 因为没有实际成交，所以只讨论假设性的价格。 根据新闻报道，这几个伪地王的溢价率都接近120%，这么夸张的溢价率只能源于极高的报价。 但实际上，北京目前的土拍制度并没有允许如此高的报价——报价最高者得，但同时需要报建总价（楼面价*建筑面积），这个价格如果高于政府限定的底价，那么这笔交易就算作流拍处理，政府以底价收回土地。 显然，高溢价和高报价都是不存在的，因为如果有人出价高达楼面价的3倍，那最后肯定有人报建总价低于政府底价，这样土地就交易成功了，何来流拍一说呢。 所以这些所谓的地王只能是理论上的极限地价，也就是开发商在有限报价区间内所能出的最高价。
为什么是极限地价而不是实际地价呢，因为目前的土拍制度下，开发商为了降低自己的风险，往往会采用高报价低溢价的策略，这样即使最后未成功竞得土地，损失也不会很大，而获得土地的开发商最终建成出售的住宅产品价差也会相对较小。 以海淀幸福里为例，这宗地共吸引了50余家房企参加，竞价60余次，可见竞争之激烈。 最后该宗地因限价，竞自持面积达到4.8万㎡，换算成房价就是近9亿元。 而同期土拍的京投发展地块甚至出现了零溢价，被质疑是不是因为有了幸福里这个“地王”，所以京投发展的这块地就不想了。 我曾经分析过幸福里的地价： 如果把地价分成成本地价和利润地价的话，那么目前北京新建商品房的平均利润率在3%左右，考虑到现房销售的因素，实际可能还略高的。所以7万平方米的自持租赁住房，按3%的利润率计算，价值2100万元。 这块地的实际地价应该是11亿加上2100万的自持租赁房成本。 但是这块地被限制条件很多，比如限均价、限户型、限装修标准……这些条件的限制使最终的实际成交价无法确定，因而也无法知道真实的地价水平。但是既然都有11亿的报价了，估计最终成交价格应该会比这个数要高一些吧。